La Cláusula de Gastos Hipotecarios está de actualidad por las continuas sentencias de juzgados españoles y europeos. ¡El reparto de los Gastos Hipotecarios a debate!
La Cláusula de Gastos Hipotecarios y sus últimas sentencias
Si quieres saber más sobre la actualidad de las sentencias, entra en la guía de artículos sobre la Cláusula de Gastos Hipotecarios que Consultas Gratis resume en estos bloques de información.
La Sentencia de Gastos Hipotecarios del TJUE
Sentencia sobre gastos hipotecarios en España
Gastos hipotecarios según el Tribunal Supremo
Abella Abogados colabora con Consultas Gratis en el resumen de esta información
Abella Abogados, despacho de abogados en A Coruña especializado en Negligencias médicas y Reclamaciones a otras instituciones, como los Bancos, los Seguros de accidentes y la Administración.
Poco a poco van saliendo noticias sobre la evolución de las cláusulas abusivas, los gastos hipotecarios y las posibilidades de los clientes de enfrentarse legalmente a los bancos en los Tribunales.
¡Colaboramos para dar información veraz y contrastable!
¿Cómo valorar tu actual hipoteca?
Abella Abogados y Consultas Gratis te aconsejan que revises el estado de tu hipoteca teniendo en cuenta que todas las hipotecas firmadas después de la Reforma de la Ley Hipotecaria de Junio del 2019 ya no deberían contener ninguna cláusula abusiva de este estilo, por quedar reflejado en la Ley el reparto de los Gastos Hipotecarios entre la entidad bancaria y su cliente.
¿Qué es la Cláusula de Gastos Hipotecarios?
La Cláusula de Gastos Hipotecarios se encuentra en los préstamos con garantía hipotecaria y otorga la carga de estos gastos en exclusiva a la parte prestataria.
En general, la cláusula de Gastos Hipotecarios hace referencia a los gastos que se encuentran relacionados con los estudios previos de la hipoteca, la tasación del inmueble, los honorarios del Notario, el Registro de la Propiedad, y el impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El Tribunal Supremo en España declaró en Sentencia judicial que la Cláusula de Gastos Hipotecarios era abusiva (Sentencia del Tribunal Supremo 705/2015, de 23 de Diciembre).
En resumen, el Tribunal Supremo considera que los Gastos Hipotecarios reflejados en las cláusulas de las hipotecas deben ser cargados al banco, o, por lo menos, divididos entre ambas partes, ya que ambas tienen intereses en la firma del préstamo hipotecario.
¿Qué son los Gastos Hipotecarios?
Los Gastos Hipotecarios son los gastos derivados de la constitución de la hipoteca, tanto aquellos gastos necesarios para su realización, como los que han de satisfacerse una vez concedida y firmada.
¿Cómo surge la Cláusula de gastos Hipotecarios?
Las entidades bancarias incluyeron en el documento de la hipoteca (contrato de préstamo con garantía hipotecaria) una cláusula en la que obligaban al cliente (parte prestataria) a asumir por cuenta exclusiva la totalidad de estos gastos.
Así, a partir de esta cláusula, y con la formalización del préstamo, el cliente quedaba obligado a pagar:
- Impuestos o tributos.
- Comisiones.
- Gastos de estudio, aprobación y formalización del préstamo.
- Gastos de tramitación de escrituras.
A mayores, con la firma ya realizada, todavía se recogían obligaciones y gastos futuros, como por ejemplo:
- Obligación del Seguro con una Compañía elegida por la entidad bancaria.
- Contratación de tarjetas y otros productos bancarios.
- Obligación de contratación de fondos de pensiones o fondos de inversión ofrecidos por la entidad bancaria.
- Gastos de cancelación.
¿Quién denuncia esta práctica de las entidades bancarias?
El Tribunal Supremo en España, a raíz de las denuncias contra otros aspectos de los contratos de préstamo con garantías hipotecarias, como por ejemplo, las cláusulas suelo, establece que la Cláusula de gatos Hipotecarios también es abusiva.
A partir de este momento y hasta la actualidad, las Asociaciones de consumidores y los abogados especialistas en productos bancarios quedan a la espera de una resolución unificada entre España y los tribunales europeos.
En la actualidad, las consecuencias de declarar la Cláusula de Gastos Hipotecarios como abusiva, ya están muy clarificadas por nuestro Tribunal Supremo.
Y, aunque la última decisión publicada el miércoles 29 de Julio del 2020, no sea del agrado de la mayoría, sí que permite la recuperación de una parte de las cantidades entregadas.
Resumen y definición de los Gastos Hipotecarios
Tasación del inmueble
En el momento de solicitar una hipoteca, se nos requería una tasación del inmueble a hipotecar.
Este trámite debía realizarlo una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España.
Con esta valoración obligatoria se determinaba el valor real del inmueble a hipotecar.
Nota Simple del Registro
La Nota Simple del Registro de la Propiedad era un documento que acreditaba datos importantes para que la entidad financiera pudiera conceder la hipoteca.
En la Nota Simple del Registro aparece la titularidad actual del bien, el estado de cargas o gravámenes, la descripción del inmueble, etc.
Solicitar y obtener este documento también genera un gasto hipotecario.
Otros gastos previos a la concesión de la hipoteca
A todos nos sonarán otros gastos previos como por ejemplo, los que derivan del estudio de las condiciones económicas y financieras de los solicitantes; los gastos de tramitación, redacción y gestión del préstamo hipotecario, etc.
Gastos Hipotecarios relacionados con la hipoteca
En este caso, la práctica habitual era que el cliente adelantaba una cantidad que solía calcularse en torno al 10% del valor del inmueble, en concepto de provisión de fondos.
Con posterioridad, una vez finalizados los trámites, se presentaba al cliente las facturas y el total de la documentación, y se le reembolsaba el sobrante en la cuenta bancaria.
Comisión de apertura
En las diferentes ofertas entre las entidades bancarias, la Comisión de apertura podía no existir para mejorar las condiciones y atraer a más clientes.
En todo caso, se pueden ver Comisiones de apertura del 0.5% hasta del 2% del capital concedido.
Gastos por honorarios Notariales
El Arancel Notarial está regulado por el Gobierno.
Se realizan actualizaciones de tipo anual.
Gastos de Gestoría
Como consecuencia de los diferentes trámites que deben realizarse para la inscripción de las escrituras de compraventa y de la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Estos gastos no tienen regulación por el Gobierno, y dependen de las entidades; pero el cliente no tenía capacidad de elegir a la gestoría encargada de realizar todos los trámites..
Inscripción en el Registro de la Propiedad
El Arancel de los Registradores de la Propiedad está regulado por el Gobierno y también sufre revisiones anuales.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
La cantidad la fija cada Comunidad Autónoma, y es un porcentaje de la totalidad del préstamo.
Se paga siempre que se suscribe un documento notarial con inscripción preceptiva en el Registro de la Propiedad.
